Intéressé par l’investissement dans l’immobilier, mais se sentant dépassé par la question de savoir par où commencer ?
Tout nouvel investissement est intimidant au début, lorsque vous avez encore du mal à apprendre le vocabulaire, les défis, les risques et les récompenses. Mais l’immobilier offre des avantages convaincants pour les investisseurs prêts à apprendre les ficelles du métier, de la diversification des actifs aux revenus passifs en passant par les avantages fiscaux de l’investissement immobilier.
Et vous avez beaucoup d’options d’investissement immobilier à choisir. Qu’il s’agisse d’un versement unique rapide ou d’un revenu continu, d’un travail pratique ou d’une passivité totale, vous pouvez choisir la bonne option d’investissement en fonction de vos objectifs personnels.
Voici neuf options populaires pour vous aider à commencer à construire votre empire immobilier ou au moins d’acheter une maison pour 10 000 euros d’avance.
1. Retaper des maisons
Des émissions de télé-réalité comme «Flip This House» ont popularisé le flipping de maisons au milieu des années 2000, et l’attrait du flipping a réussi à survivre à la crise du logement et à la Grande Récession.
Il n’est pas difficile de comprendre pourquoi. Lorsqu’il est fait correctement, les investisseurs peuvent obtenir des rendements de l’ordre de plusieurs centaines de pour cent en quelques mois seulement.
Bien sûr, beaucoup de nouveaux investisseurs ne s’y prennent pas correctement et finissent par perdre de l’argent. Même ceux qui obtiennent un fort rendement sont souvent surpris par la quantité de travail nécessaire pour y parvenir. Flipper des maisons implique un investissement en temps et en travail, et pas seulement en argent.
Si vous n’avez pas envie de vous embêter avec un prêt d’argent dur et une rénovation précipitée, une autre option consiste à faire un flip en direct. Vous emménagez dans une maison qui a besoin d’être mise à jour, vous l’améliorez pendant un an ou deux, puis vous la vendez et ne payez que l’impôt sur les gains en capital sur le bénéfice. Ou vous pouvez éviter complètement les plus-values si vous bénéficiez d’une exclusion au titre de l’article 121.
Il n’y a pas beaucoup de stratégies d’investissement qui vous permettent de repartir avec des dizaines de milliers d’euros après seulement quelques mois. La revente de maisons est l’une d’entre elles, mais elle comporte ses propres risques. Assurez-vous donc d’avoir les bons chiffres, en particulier les coûts de réparation, les coûts de possession et la valeur après réparation. De plus, assurez-vous d’être à l’aise avec la gestion et la négociation avec les entrepreneurs avant de vous essayer à votre premier flip.
2. Propriétés locatives à long terme
Tout le monde n’est pas fait pour être propriétaire et faire face à tous les défis inattendus auxquels les propriétaires sont confrontés. Pourtant, les propriétés locatives peuvent fournir des revenus passifs continus et une foule d’avantages fiscaux pour les investisseurs entreprenants prêts à assumer les maux de tête.
Il y a trois façons de procéder.
Il existe trois voies pour acheter votre premier immeuble locatif.
La stratégie BRRRR
Une option consiste à acheter une propriété qui a besoin d’être rénovée, mais au lieu de la vendre une fois terminée, vous la gardez en tant que location. La stratégie BRRRR signifie acheter, rénover, louer, refinancer, répéter, et c’est un excellent moyen de financer 100 % de vos achats immobiliers.
Cela fonctionne comme suit : Vous mettez environ 20 % d’acompte avec un prêt d’achat-rénovation, vous faites les rénovations pour créer des fonds propres dans la maison, puis vous la louez. Avec toute cette équité, vous pouvez retirer des liquidités lorsque vous refinancez pour un prêt hypothécaire à long terme. Assez d’argent pour rembourser votre mise de fonds initiale si vous avez créé suffisamment d’équité.
Cela fonctionne parce que le montant du prêt de refinancement est basé sur la valeur après réparation de la propriété, plutôt que sur votre prix d’achat initial et les coûts de réparation.
Cela vous libère pour répéter le processus indéfiniment en utilisant les mêmes liquidités. Et avec chaque propriété, vous ajoutez plus de revenus passifs sans sortir d’argent.
Comme pour le flipping de maisons, les nouveaux investisseurs s’attirent souvent des ennuis en sous-estimant les coûts, en particulier les coûts de rénovation et de portage. Une grande partie de leur succès vient de leur capacité à trouver de bons entrepreneurs qui n’augmenteront pas les coûts sur eux à mi-rénovation. HomeAdvisor est un excellent endroit pour trouver des entrepreneurs réputés dans votre région. Ils soumettent tous les entrepreneurs sur leur plateforme à un processus de sélection pour s’assurer que vous allez embaucher la meilleure entreprise pour vos besoins.
Les propriétés locatives clés en main
Non emballé par l’idée d’embaucher des entrepreneurs et de superviser des projets de rénovation ?
Une propriété locative clé en main est une propriété qui est soit déjà louée, soit en état d’être louée. Attendez-vous à payer plus cher, bien sûr, puisque vous n’achetez pas un bricoleur spécial . Cela dit, vous évitez également les maux de tête associés à la rénovation d’une propriété.
Au cours des dernières années, il est devenu beaucoup plus facile d’acheter des propriétés locatives clés en main partout dans le pays. Non seulement la technologie des visites virtuelles s’est améliorée, mais des plateformes de vente de pair à pair comme Roofstock ont surgi pour ajouter de la transparence au processus.
Il s’agit d’un processus de vente en ligne.
Roofstock comprend une multitude de données, à la fois sur la propriété et sur le quartier. Ils comprennent des rapports d’inspection de la maison, des rapports sur l’historique des titres, des analyses du taux de capitalisation et du rendement en espèces, l’historique d’appréciation au niveau du quartier et de la propriété, les données scolaires locales, et plus encore. Le plus impressionnant, c’est qu’ils offrent deux garanties aux acheteurs, dont une garantie de remboursement de 30 jours et une garantie de location de 45 jours pour les propriétés vacantes.
House Hacking
Bien qu’il existe de nombreuses façons de faire du house hacking, la stratégie classique consiste à acheter une petite propriété multifamiliale, à emménager dans une unité et à louer l’autre ou les autres unités. L’idée est simple : Vos voisins paient votre hypothèque à votre place.
C’est un excellent moyen de se lancer facilement dans l’investissement locatif, notamment parce que vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à faible taux d’intérêt avec un petit acompte. Les propriétés de deux, trois ou quatre unités sont toujours classées comme résidentielles par l’industrie hypothécaire, de sorte que vous pouvez prendre une hypothèque standard d’acheteur de maison. Cela pourrait signifier un acompte aussi bas que 3,5 % pour un prêt FHA, 3 % pour un prêt Fannie Mae HomeReady, ou 0 % pour un prêt VA.
Contrastez cela avec les 20% standard pour un prêt immobilier d’investissement, plus un taux d’intérêt plus élevé pour démarrer, et vous pouvez voir pourquoi le piratage de maison s’avère si attrayant – sans parler de tout le perk «mes voisins paient mon hypothèque».
3. Locations de vacances à court terme
Personne ne dit que vous devez louer vos propriétés locatives à des locataires à long terme. Des sites comme Airbnb et HomeAway vous permettent de les louer à court terme à des vacanciers ou même à moyen terme à des clients d’entreprise.
Les locations de vacances sont un avantage pour les entreprises.
Les locations de vacances s’accompagnent de leurs propres contreparties, bien sûr. Oui, vous pouvez facturer plus sur une base par nuitée, mais vos taux d’occupation sont plus faibles. Et même si vous n’aurez pas les mêmes maux de tête avec les locataires non payants et les expulsions, vous aurez d’autres maux de tête, comme le nettoyage de l’unité entre les invités, l’ameublement de l’unité et le paiement des services publics.
Avant d’investir dans une location de vacances ou de décider d’utiliser une location existante pour accueillir des touristes, assurez-vous de rassembler des chiffres précis pour les dépenses telles que le taux de vacance, les frais de gestion, les coûts de nettoyage, ainsi que les loyers saisonniers et les taux d’occupation. Incluez les coûts des services publics, et soyez prudent dans toutes les estimations.
Il peut s’agir d’un modèle économique efficace si vous l’abordez comme une entreprise et non comme un investissement passif.
4. Vente en gros
Souvent, les investisseurs immobiliers en herbe commencent par la vente en gros de propriétés plutôt que d’acheter eux-mêmes des propriétés. Pour faire de la vente en gros, vous trouvez une excellente affaire sur une propriété et la mettez sous contrat pour, disons, 100 000 euros. La propriété vaut 120 000 euros dans son état actuel, mais au lieu de l’acheter, vous vendez le contrat à un autre investisseur pour 110 000 euros.
Vous réalisez un bénéfice sans jamais avoir à prendre le titre de propriété, et l’acheteur obtient le bien avec une remise inférieure à sa valeur marchande. C’est du gagnant-gagnant.
Si cela ressemble à de l’argent facile, ce n’est pas le cas. Trouver des affaires exceptionnelles sur des propriétés demande beaucoup de travail, et il faut aussi travailler pour construire un réseau d’investisseurs-acheteurs. Les grossistes doivent également accepter un certain degré de risque de ne pas trouver d’acheteur, ce qui les laisse coincés avec un contrat qu’ils n’ont jamais eu l’intention de conclure.
Mais pour autant, c’est un excellent moyen d’apprendre à trouver des affaires et à gagner de l’argent avant d’être financièrement prêt à acheter des propriétés vous-même.
5. Les sociétés d’investissement immobilier publiques
Un fonds d’investissement immobilier, ou REIT, est un type de titre négocié sur les marchés boursiers publics. Le fonds REIT utilise son capital pour investir dans l’immobilier, soit directement en achetant des propriétés, soit indirectement en accordant des prêts hypothécaires sur des biens immobiliers – on parle alors de REITs hypothécaires ou mREITs.
Un avantage commun aux FPI par rapport aux fonds d’actions traditionnels est le rendement élevé des dividendes. Selon la loi, les FPI doivent verser au moins 90 % de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui en fait des investissements à haut rendement.
L’inconvénient de ce rendement élevé des dividendes est que les FPI ont souvent du mal à rassembler des capitaux pour faire croître leur portefeuille, car elles doivent verser immédiatement une grande partie de leurs bénéfices aux actionnaires. Mais si vous cherchez un moyen totalement passif de diversifier votre portefeuille d’actions pour y inclure l’immobilier, il n’y a pas d’option plus facile que d’acheter des FPI dans votre compte de courtage, votre IRA ou votre 401(k).
Les FPI sont des sociétés de placement immobilier.
Conseil de pro : Si vous n’avez pas de compte de courtage ou d’IRA configuré, vous pouvez ouvrir un compte avec You Invest par J.P. Morgan. Ils offrent jusqu’à 625 euros lorsque vous ouvrez et approvisionnez votre nouveau compte.
6. Fonds d’actions liées à l’immobilier
Certaines industries comprennent une forte exposition à l’immobilier, comme les entreprises de construction commerciale, les constructeurs de maisons, les détaillants d’amélioration de la maison et même l’industrie hôtelière. Cela signifie que vous pouvez investir indirectement dans l’immobilier en achetant des actions de sociétés qui vivent du secteur de l’immobilier.
Il est possible d’investir en achetant des actions de sociétés qui vivent du secteur de l’immobilier.
Vous pourriez investir en choisissant des actions individuelles ou en achetant des fonds communs de placement ou des fonds négociés en bourse spécifiques au secteur. Sachez simplement que les actions de ces sociétés ne sont pas uniquement guidées par les marchés immobiliers et qu’elles pourraient monter ou descendre en fonction de raisons aussi variées qu’une mauvaise gestion, des coûts élevés de matériaux de construction ou même un scandale sexuel du PDG.
Bien que ce soit le moyen le moins direct de se diversifier dans les investissements immobiliers, il est totalement passif et vous pouvez le faire en cliquant sur un bouton.
7. Sites Web de crowdfunding & FPI privés
Tous les sites web de crowdfunding immobilier ne fonctionnent pas sur le même modèle.
Dans un modèle, le site de crowdfunding fournit un financement pour des prêts d’achat-rénovation à court terme le genre de prêts que les flippers et les investisseurs BRRRR utilisent. Pour trouver l’argent nécessaire au financement de ces prêts, le site de crowdfunding s’approvisionne auprès du public. En tant qu’investisseur, vous pouvez consulter les prêts en cours de financement, évaluer le bien et l’emprunteur, et investir de l’argent dans le prêt. Un exemple de ce modèle est GroundFloor, qui permet la participation d’investisseurs non accrédités.
L’autre modèle courant pour les sites de crowdfunding fonctionne comme une FPI, mais qui n’est pas cotée en bourse. Dans ces cas, le site web de crowdfunding achète et gère de manière privée des propriétés génératrices de revenus en utilisant l’argent collecté auprès d’investisseurs individuels comme vous. Un bon exemple est le DiversyFund, qui affiche un rendement annualisé moyen de 17,6 % depuis sa création. Ce site de crowdfunding accepte l’argent d’investisseurs non accrédités et des investissements aussi bas que 500 euros.
Notez que de nombreux sites de crowdfunding n’acceptent que les fonds d’investisseurs accrédités, fixent des montants d’investissement minimums élevés, ou les deux.
8. Fonds de capital-investissement & Fonds de la zone d’opportunité
Les investisseurs accrédités qui ont beaucoup d’argent à investir ont plus d’options que le reste d’entre nous. Parmi ces options, il y a les fonds de capital-investissement.
Ces fonds permettent aux investisseurs fortunés de mettre en commun leur argent pour des investissements à plus grande échelle, comme des bâtiments commerciaux. Un gestionnaire de fonds supervise les opérations quotidiennes moyennant des honoraires élevés, bien sûr – laissant les investisseurs du fonds s’asseoir, se détendre et profiter des rendements.
Les fonds de capital-investissement sont des fonds de placement privés.
Un type spécifique de fonds de capital-investissement particulièrement pertinent pour l’immobilier est un fonds de zone d’opportunité. Ces fonds achètent et améliorent des biens immobiliers dans des zones d’opportunités qualifiées désignées par l’État et certifiées par le département du Trésor.
Les zones d’opportunité qualifiées sont généralement des zones à faible revenu où l’État vise à stimuler la croissance économique et les investissements. La carotte pour les investisseurs : des impôts différés et réduits sur les bénéfices. Consultez ce résumé de l’IRS pour plus de détails.
Ces avantages fiscaux constituent une offre tentante pour les investisseurs accrédités fortunés qui cherchent des moyens créatifs de réduire leur facture fiscale. Mais préparez-vous à un risque plus élevé lorsque vous investissez dans des quartiers en difficulté.
Il s’agit d’un investissement dans les quartiers en difficulté.
9. Billets privés
Une façon d’investir dans l’immobilier indirectement et passivement est de prêter de l’argent directement aux investisseurs immobiliers pour un achat immobilier.
Le plus souvent, cela signifie prêter à des amis, des membres de la famille et d’autres personnes que vous connaissez personnellement et à qui vous faites confiance avec votre argent. Cette confiance est essentielle, car s’ils vous font défaut, vous avez peu de recours, à part les poursuivre en justice. La plupart des prêteurs privés de notes n’obtiennent pas de privilège sur la propriété, et même lorsqu’ils le font, ce n’est pas une mince affaire de saisir une propriété.
Mais en général, les investisseurs privés de notes facturent des taux d’intérêt élevés. Et lorsqu’ils connaissent personnellement l’investisseur immobilier et ses antécédents (en espérant qu’ils soient excellents), cela se traduit souvent par un faible risque et des rendements élevés. Faites juste attention lorsque vous mélangez votre vie personnelle et vos investissements financiers. Vous risquez vos relations personnelles, pas seulement votre argent.
Mot final
Vous ne manquez pas d’options lorsque vous êtes prêt à ajouter l’immobilier à votre portefeuille d’investissement.
Avant de décider de la stratégie d’investissement immobilier à adopter, soyez très clair sur vos objectifs personnels. Le flipping est excellent pour générer de l’argent avec un délai d’exécution rapide, mais il s’agit d’un paiement unique qui est imposé comme un revenu régulier, et il est loin d’être passif. En revanche, prêter de l’argent sous la forme d’un billet privé à votre ami investisseur immobilier est complètement passif, mais ne vous laisse aucun contrôle ni aucune assurance autre que votre confiance personnelle dans l’emprunteur.
L’immobilier est un domaine où l’on trouve de nombreux avantages.
L’immobilier est un investissement notoirement illiquide, alors assurez-vous de comprendre l’engagement temporel de vos fonds avant d’investir. Planifiez votre stratégie de sortie idéale, puis créez un plan d’urgence au cas où vous devriez passer au plan B.
Il s’agit d’un investissement à long terme.
En tant que source de rendements élevés, de revenus continus et d’avantages fiscaux, l’immobilier constitue un argument gagnant pour être inclus dans votre portefeuille. Mais, comme pour tout investissement, faites vos devoirs et comprenez les risques avant de débourser votre argent durement gagné.
Comment avez-vous investi dans l’immobilier par le passé ? Quelles sont vos préoccupations et vos défis pour l’avenir ? Quelles sont les choses à savoir avant d’acheter une première maison ?
A suivre
